อนาคตกฎหมายอสังหาฯ ไทย เมื่อ Blockchain และ AI เปลี่ยนเกมกฎหมาย

เคยสงสัยไหมคะว่า “ที่ดิน” หรือ “บ้าน” ที่เราอยู่ทุกวันนี้ มีกฎหมายอะไรมาเกี่ยวข้องบ้าง? หรืออนาคตของการซื้อขายที่ดินจะไปในทิศทางไหน? วันนี้เราจะมาสำรวจโลกของ “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็นหนึ่งในสาขาที่สำคัญและน่าจับตามองในประเทศไทย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ คือ กฎหมายที่ควบคุมความสัมพันธ์เกี่ยวกับที่ดิน อาคารชุด หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ตั้งแต่การได้มา การครอบครอง การใช้ประโยชน์ การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการจัดสรรที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งครอบคลุมชีวิตประจำวันของเราทุกคน

ในโลกที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องปรับตัวตามไปด้วย ลองนึกภาพเทคโนโลยีใหม่ๆ เช่น Blockchain, AI, หรือแม้แต่แนวคิดอสังหาริมทรัพย์สีเขียว (Green Real Estate) ที่กำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในอนาคต

e-Conveyancing หรือที่เรียกว่าการโอนกรรมสิทธิ์อิเล็กทรอนิกส์ จากที่เคยต้องไปทำเรื่องที่กรมที่ดิน อนาคตอาจมีการโอนกรรมสิทธิ์ผ่านระบบออนไลน์ทั้งหมด ซึ่งจะช่วยลดขั้นตอน ลดเวลา เพิ่มความสะดวกสบาย เช่นระบบการตรวจสอบประวัติกรรมสิทธิ์ที่ดินออนไลน์ จะช่วยพิ่มความโปร่งใสและตรวจสอบข้อมูลได้อย่างรวดเร็ว

Smart Contract & Blockchain หรือ การที่สัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อาจถูกบันทึกและดำเนินการผ่าน Blockchain เพิ่มความปลอดภัย ตรวจสอบได้ และลดความเสี่ยงจากการทุจริต หรือการจัดการและจัดเก็บข้อมูลเอกสารสิทธิ์แบบดิจิทัล ลดการใช้กระดาษ

AI ในการประเมินราคาและวิเคราะห์ตลาด หรือการใช้ปัญญาประดิษฐ์มาช่วยนักกฎหมายและนักลงทุนในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด ช่วยประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำและรวดเร็วยิ่งขึ้น

การใช้ Digital Tax Map คือ แผนที่ภาษีในรูปแบบดิจิทัลที่รวบรวมและแสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือทรัพย์สินอื่น ๆ บนระบบแผนที่ออนไลน์ เพื่อสนับสนุนการจัดเก็บภาษีและการบริหารงานของหน่วยงานท้องถิ่นหรือหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง

โดยหลักแล้วจะมีลักษณะและประโยชน์คือ เป็นฐานข้อมูล GIS (Geographic Information System) ที่ผสมผสานข้อมูลทางแผนที่ (เช่น ขอบเขตแปลงที่ดิน ถนน เขตการปกครอง) เข้ากับข้อมูลด้านภาษี (เช่น เจ้าของทรัพย์สิน ประเภทการใช้ประโยชน์ พื้นที่ ข้อมูลการชำระภาษี) และใช้แทน แผนที่ภาษีแบบกระดาษ ที่เคยใช้ในงานสำรวจและประเมินภาษี โดยปรับให้อยู่ในรูปแบบดิจิทัลเพื่อให้เข้าถึงและอัปเดตได้ง่าย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์สีเขียว (Green Real Estate Law): เทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมกำลังมาแรง กฎหมายจะเข้ามาควบคุมมาตรฐานการก่อสร้าง พลังงานทางเลือก และการจัดการของเสีย เพื่อรับรองว่าโครงการต่างๆ เป็นมิตรต่อโลกและสังคม

ESG (Environmental, Social, and Governance): หลักธรรมาภิบาลทางเลือกใหม่ กำลังเป็นที่ให้ความสำคัญมากขึ้นในภาคธุรกิจ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนึงถึงประเด็นด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาลในการดำเนินงาน ซึ่งจะนำไปสู่การออกกฎหมายหรือระเบียบใหม่ๆ เพื่อกำกับดูแล

กฎหมายเกี่ยวกับการใช้พื้นที่เมือง รวมถึงการวางผังเมืองที่ตอบรับแนวคิดเมืองอัจฉริยะ (Smart City) และการใช้ประโยชน์ที่ดินผสมผสานมากขึ้น เช่น การนำพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยมารวมกันในอาคารเดียว

การแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เพื่อให้สอดคล้องกับยุคสมัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะเรื่องเกี่ยวกับสัญญาต่างๆ และการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน

กฎหมายต่างชาติกับการลงทุนควรมีการปรับปรุงกฎระเบียบเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันก็ต้องสร้างความสมดุลและคุ้มครองผลประโยชน์ของคนในประเทศ

การคุ้มครองผู้บริโภค โดยกฎหมายจะเข้มงวดมากขึ้นในการคุ้มครองผู้ซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น กฎหมายควบคุมการโฆษณา การเปิดเผยข้อมูลโครงการอย่างโปร่งใส และการเยียวยาหากเกิดความเสียหาย

ออสเตรเลีย: ออสเตรเลียได้เริ่มใช้เทคโนโลยี Blockchain ในการบันทึกกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยทำให้การทำธุรกรรมเป็นไปได้อย่างรวดเร็วและมีความปลอดภัยมากขึ้น ตัวอย่างเช่น รัฐนิวเซาท์เวลส์ได้ทดลองใช้ระบบนี้เพื่อจัดการข้อมูลกรรมสิทธิ์ และองค์กรรับจำนองอย่าง Land Registry Trading Group ก็กำลังศึกษาและพัฒนาการใช้ Blockchain ในระบบของตนอีกด้วย

ดูไบ: มีเป้าหมายให้ธุรกรรมอสังหาฯ ทั้งหมดทำผ่าน Blockchain ภายในปี 2030

สวีเดน: Lantmäteriet (กรมที่ดินสวีเดน) ทดลองใช้ Blockchain กับ Smart Contract เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายในไม่กี่วัน แทนที่จะใช้เวลาหลายเดือน

สิงคโปร์: สิงคโปร์ได้พัฒนาแพลตฟอร์มที่เรียกว่า “Real Estate Digital Broker” ซึ่งใช้เทคโนโลยี AI และการประมวลผลข้อมูลขนาดใหญ่ (Big Data) เพื่อช่วยให้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินถูกต้องและรวดเร็วขึ้น นอกจากนี้ หน่วยงาน URA (Urban Redevelopment Authority) ยังได้ใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีในแผนการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน

สหราชอาณาจักร: หน่วยงาน Land Registry ของสหราชอาณาจักรได้มีโครงการนำ Blockchain มาทดลองใช้เพื่อบันทึกสัญญาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งช่วยลดเวลาที่ใช้ในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์และเพิ่มความโปร่งใสในกระบวนการ

สหรัฐอเมริกา: บริษัท PropTech ต่าง ๆ ในสหรัฐฯ ได้ใช้เทคโนโลยี AI, VR และ AR ในการให้บริการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำเสนอข้อมูลแบบอินเตอร์แอคทีฟสำหรับการขายและเช่า ตัวอย่างเช่น Zillow และ Redfin ที่ใช้ข้อมูลและ AI ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ในขณะเดียวกันก็มีกฎหมายที่มีการปรับปรุงเพื่อรองรับเทคโนโลยีเหล่านี้ อย่างกฎหมายเรื่องการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลที่เข้มงวดมากขึ้น

ลองมาดูซิว่าจะมีอาชีพในอนาคตที่น่าสนใจสำหรับนักกฎหมายอย่างไรบ้าง เมื่อโลกของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนไป จะเกิดอาชีพใหม่ๆ และความต้องการบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านเหล่านี้มากขึ้น เช่น: